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小區物業管理存在的問題
作者：山東大德物業管理有限公司 時間：2017-04-11 21:42:35
城鎮是由小區組成的，小區是城鎮的窗口，因為它直接反映城鎮的文明程度。敖漢旗近年來城鎮建設快速發展，住宅小區如雨后春筍，現在面積已逾100萬平方米。這樣一方面增加了新惠鎮的亮點，而另一方面隨著住宅小區的增多，入住人員的龐雜，在城市管理領域也出現了諸多問題。尤其是小區物業管理越來越復雜而困難。物業管理其實是一項復雜的系統工程，不僅僅是物業管理服務企業的事，而需要有關部門及相關業主協同解決。
一、小區物業管理存在的主要問題
敖漢旗物業管理方面存在的主要問題有：管理機制不健全，業主委員會選舉不規范；各有關部門不能互相溝通，管理理念陳舊，管理形式單一，業主素質參差不齊。
（一）物業管理服務企業準入機制不健全
敖漢旗物業管理體制單一薄弱至今還不能有效解決，如服務企業的準入機制。幾個規模較大的小區、物業管理公司同開發商捆綁進入，不交物業費不給樓房鑰匙，物業費的高與低都是霸王條款。以銀河花城小區為例，小區第一期房交工是2008年1月1日，交付時必須交清不知是誰規定的各種費用，其中有線電視收視費，煤氣管道開通費，物業管理費，衛生費、辦理出入證件費等等，業主不交，鑰匙就到不了手。至今出入證也未辦。但錢是收了。更何況在業主毫不知情的情況下，銀河花城小區已經兩易物業服務公司。由于交房之初物業管理服務公司進入不規范，致使業主一開始就多有怨言，免不了就產生抵觸情緒，因此物業管理服務部門工作也就越來越難開展，以致換了別的物業公司，因遺留問題太多，所以開展工作非常困難。久而久之，形成惡性循環。造成業主與物業管理服務部門關系緊張，致使物業沒有管理的現象不斷出現。銀河花城小區院內的健身器械，剛安上就弄壞了，一方面是質量問題。另一方面也是管理不到位的問題。
（二）業主委員會的成立不規范
外地的經驗和當地的現實都表明，住宅小區的管理必須依靠全體業主，而全體業主的積極性怎樣調動？至今仍未得到解決。多數小區業主根本沒有統一的意志，各人自掃門前雪的現象很普遍。而要想解決這一問題，只能通過業主選出業主代表，再由業主代表選出業主委員會，由業主委員會代辦一些事情，遇到問題同相關部門交涉。而目前一些小區的業主委員會名存實亡，原因是一開始就留于形式，有的是誰委派的。做為業主也意識不到成立業主委員會的重要性，物業管理部門也不清楚業主委員會重要性，如是相繼而來的問題就是，業主的權益受損找不到確切的說法；物業管理服務部門收費困難也沒人能幫助解決。業主和物業管理部門常常鬧矛盾。動不動就告上法庭。富都家園小區業主２０06年底入住廣源物業公司進入，除２０07年同開發商捆綁進入的一年不欠交物業費，2008年至今還有一部分住戶未交物業費，2009年不交物業費的就更多了。具體原因各有各的說辭。一家十五口，七嘴八舌頭。沒有規范的業主委員會，不定期召開業主大會是很難以溝通的。
（三）物業服務公司與其它相關服務部門缺乏統一協調機制
物業交付業主使用后，常常出現一些與相關部門有關的問題。如暖氣不熱，自來水結凍等等。有的能找到相關責任人，可有時業主找不到相關責任人，找物業管理部門說是讓找某某單位，而某某單位說讓找開發商，有些很小的事為什么越鬧越大呢？就是因為業主找不到當事人，所以就只能找法院，來依法解決。要么就以不交什么什么費的方法來硬扛。因此常常造成不該有的矛盾。糾其主要原因是開發商、物業服務部門和相關部門不能統一協調，齊抓共管。
（四）業主的個體原因有時也影響物業管理的質量
敖漢旗大大小小的住宅小區已有三十幾個，從有物業服務企業進入的28個小區看，業主的構成都很復雜，每個小區仕農工商俱全，各行各業、形形色色。有的業主只講權利，不講義務，在共用場地亂擺亂放，在干凈的墻上亂寫亂畫亂帖。有的不但不愛護公物，而且還恣意破壞公共設施。有的無故不交管理費用，還無理取鬧，這些都大大增加了物業管理難度。
二、解決小區物業管理問題的對策
物業管理工作好與壞直接關系到城鎮居民的生存質量，關系到城鎮的文明程度，關系到社會的安定有序。小區物業管理不只是幾家物業管理服務企業力所能及的工作，而需要各級部門，尤其是地方各級行政部門充分重視，齊抓共管，各服務機構互助聯動、所有業主共同努力才能完成的一項重要任務。
（一）各級行政主管部門厲行監督指導之責
1、制定扎實可行的制約機制。使開發商履行有關責任，本著對居民負責的精神做好住宅的有關善后工作。如各種設施的不完備，物業質量不合格等問題。
2、責成有關部門監督指導物業管理服務部門。設定服務質量管理機構，定期了解服務企業的工作開展情況，調查民意，體察民情，從居民的實際情況出發，解決居民的實際困難。
3、物業管理牽涉面廣。涉及城建、環保、安全、消防、工商、物價部門等等。所有有償服務機構進行統一協調管理。幫助成立協調組織，以便避免互相推諉扯皮現象。如熱力公司、液化氣公司、廣播電視局、自來水公司、供電公司等形成有效為民服務的網絡，對物業齊抓共管。
4、授予居委會一定的監督管理權。一方面監督各相關服務部門，另一方面對居民進行不定期的思想政治教育，提高所有業主的政治覺悟，讓其發揚主人翁精神，在享有權利的同時，也履行在物業管理中的一些義務。自覺遵守有關管理規約。遵守物業管理區域內物業共用部門和共用設施設備使用、保護和環境衛生維護的有關規章制度。按照國家有關規定交納某些資金。
（二）選舉產生名符其實的業主委員會
很多物業管理水平高的城市主要經驗就是成立能夠辦實事并且能代表業主利益的業主委員會。因為一些事情無法讓所有業主都到場，有些業主也確實說不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相關責任者協商，這樣就必須得認認真真的選舉產生業主委員會。
業主委員會的產生應該充分發揮社區、居委會的作用。只有強化社區的屬地管理，授其監督指導權，并給予相應的政治經濟待遇。讓社區居委會做具體工作，在屬地入戶宣傳《物業管理條例》；宣傳成立業主委員會的重要性和必要性。說服業主認真選舉業主代表。然后居委會審查代表資格，召開代表大會選舉業主委員會侯選人。公布侯選人后，業主沒有異意后，進行選舉。然后產生名符其實的能為業主辦實事，能對物業管理服務有幫助的業主委員會。當然這些人也應當給予相應的勞動報酬。
（三）業主嚴格自律，共建和諧小區
小區物業管理是落實科學發展觀的要求，目的是使小區更和諧，讓居民更加幸福安寧。是“以人為本”的要求。但“人”的問題還是需要人“自身”來解決，解決小區物業管理中存在的問題主要對策還是來源于居民自身。做為業主都應潔身自律，以建造和諧小區為已任。奉公守法，加強自律，嚴格要求家庭成員，自己不損壞公物，損壞了照價賠償，協助各級服務部門管理好物業，維護小區安全，發現安全隱患及時向相關部門匯報。發現破壞小區和諧的行為認真勸阻，對不聽勸阻者及時舉報，大家一道管理好小區物業，使小區成為文明和諧的小區，成為居民安居樂業的小區。
一、小區物業管理存在的主要問題
敖漢旗物業管理方面存在的主要問題有：管理機制不健全，業主委員會選舉不規范；各有關部門不能互相溝通，管理理念陳舊，管理形式單一，業主素質參差不齊。
（一）物業管理服務企業準入機制不健全
敖漢旗物業管理體制單一薄弱至今還不能有效解決，如服務企業的準入機制。幾個規模較大的小區、物業管理公司同開發商捆綁進入，不交物業費不給樓房鑰匙，物業費的高與低都是霸王條款。以銀河花城小區為例，小區第一期房交工是2008年1月1日，交付時必須交清不知是誰規定的各種費用，其中有線電視收視費，煤氣管道開通費，物業管理費，衛生費、辦理出入證件費等等，業主不交，鑰匙就到不了手。至今出入證也未辦。但錢是收了。更何況在業主毫不知情的情況下，銀河花城小區已經兩易物業服務公司。由于交房之初物業管理服務公司進入不規范，致使業主一開始就多有怨言，免不了就產生抵觸情緒，因此物業管理服務部門工作也就越來越難開展，以致換了別的物業公司，因遺留問題太多，所以開展工作非常困難。久而久之，形成惡性循環。造成業主與物業管理服務部門關系緊張，致使物業沒有管理的現象不斷出現。銀河花城小區院內的健身器械，剛安上就弄壞了，一方面是質量問題。另一方面也是管理不到位的問題。
（二）業主委員會的成立不規范
外地的經驗和當地的現實都表明，住宅小區的管理必須依靠全體業主，而全體業主的積極性怎樣調動？至今仍未得到解決。多數小區業主根本沒有統一的意志，各人自掃門前雪的現象很普遍。而要想解決這一問題，只能通過業主選出業主代表，再由業主代表選出業主委員會，由業主委員會代辦一些事情，遇到問題同相關部門交涉。而目前一些小區的業主委員會名存實亡，原因是一開始就留于形式，有的是誰委派的。做為業主也意識不到成立業主委員會的重要性，物業管理部門也不清楚業主委員會重要性，如是相繼而來的問題就是，業主的權益受損找不到確切的說法；物業管理服務部門收費困難也沒人能幫助解決。業主和物業管理部門常常鬧矛盾。動不動就告上法庭。富都家園小區業主２０06年底入住廣源物業公司進入，除２０07年同開發商捆綁進入的一年不欠交物業費，2008年至今還有一部分住戶未交物業費，2009年不交物業費的就更多了。具體原因各有各的說辭。一家十五口，七嘴八舌頭。沒有規范的業主委員會，不定期召開業主大會是很難以溝通的。
（三）物業服務公司與其它相關服務部門缺乏統一協調機制
物業交付業主使用后，常常出現一些與相關部門有關的問題。如暖氣不熱，自來水結凍等等。有的能找到相關責任人，可有時業主找不到相關責任人，找物業管理部門說是讓找某某單位，而某某單位說讓找開發商，有些很小的事為什么越鬧越大呢？就是因為業主找不到當事人，所以就只能找法院，來依法解決。要么就以不交什么什么費的方法來硬扛。因此常常造成不該有的矛盾。糾其主要原因是開發商、物業服務部門和相關部門不能統一協調，齊抓共管。
（四）業主的個體原因有時也影響物業管理的質量
敖漢旗大大小小的住宅小區已有三十幾個，從有物業服務企業進入的28個小區看，業主的構成都很復雜，每個小區仕農工商俱全，各行各業、形形色色。有的業主只講權利，不講義務，在共用場地亂擺亂放，在干凈的墻上亂寫亂畫亂帖。有的不但不愛護公物，而且還恣意破壞公共設施。有的無故不交管理費用，還無理取鬧，這些都大大增加了物業管理難度。
二、解決小區物業管理問題的對策
物業管理工作好與壞直接關系到城鎮居民的生存質量，關系到城鎮的文明程度，關系到社會的安定有序。小區物業管理不只是幾家物業管理服務企業力所能及的工作，而需要各級部門，尤其是地方各級行政部門充分重視，齊抓共管，各服務機構互助聯動、所有業主共同努力才能完成的一項重要任務。
（一）各級行政主管部門厲行監督指導之責
1、制定扎實可行的制約機制。使開發商履行有關責任，本著對居民負責的精神做好住宅的有關善后工作。如各種設施的不完備，物業質量不合格等問題。
2、責成有關部門監督指導物業管理服務部門。設定服務質量管理機構，定期了解服務企業的工作開展情況，調查民意，體察民情，從居民的實際情況出發，解決居民的實際困難。
3、物業管理牽涉面廣。涉及城建、環保、安全、消防、工商、物價部門等等。所有有償服務機構進行統一協調管理。幫助成立協調組織，以便避免互相推諉扯皮現象。如熱力公司、液化氣公司、廣播電視局、自來水公司、供電公司等形成有效為民服務的網絡，對物業齊抓共管。
4、授予居委會一定的監督管理權。一方面監督各相關服務部門，另一方面對居民進行不定期的思想政治教育，提高所有業主的政治覺悟，讓其發揚主人翁精神，在享有權利的同時，也履行在物業管理中的一些義務。自覺遵守有關管理規約。遵守物業管理區域內物業共用部門和共用設施設備使用、保護和環境衛生維護的有關規章制度。按照國家有關規定交納某些資金。
（二）選舉產生名符其實的業主委員會
很多物業管理水平高的城市主要經驗就是成立能夠辦實事并且能代表業主利益的業主委員會。因為一些事情無法讓所有業主都到場，有些業主也確實說不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相關責任者協商，這樣就必須得認認真真的選舉產生業主委員會。
業主委員會的產生應該充分發揮社區、居委會的作用。只有強化社區的屬地管理，授其監督指導權，并給予相應的政治經濟待遇。讓社區居委會做具體工作，在屬地入戶宣傳《物業管理條例》；宣傳成立業主委員會的重要性和必要性。說服業主認真選舉業主代表。然后居委會審查代表資格，召開代表大會選舉業主委員會侯選人。公布侯選人后，業主沒有異意后，進行選舉。然后產生名符其實的能為業主辦實事，能對物業管理服務有幫助的業主委員會。當然這些人也應當給予相應的勞動報酬。
（三）業主嚴格自律，共建和諧小區
小區物業管理是落實科學發展觀的要求，目的是使小區更和諧，讓居民更加幸福安寧。是“以人為本”的要求。但“人”的問題還是需要人“自身”來解決，解決小區物業管理中存在的問題主要對策還是來源于居民自身。做為業主都應潔身自律，以建造和諧小區為已任。奉公守法，加強自律，嚴格要求家庭成員，自己不損壞公物，損壞了照價賠償，協助各級服務部門管理好物業，維護小區安全，發現安全隱患及時向相關部門匯報。發現破壞小區和諧的行為認真勸阻，對不聽勸阻者及時舉報，大家一道管理好小區物業，使小區成為文明和諧的小區，成為居民安居樂業的小區。
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